Sozialrendite kommunaler Wohnungsunternehmen

rottmann_sozialrenditeSozialrendite kommunaler Wohnungsunternehmen
Kommunale Unternehmen nehmen Aufgaben wahr, die die Privatwirtschaft aufgrund ihrer primären Gewinnorientierung nicht übernehmen will bzw. nicht effizient bereitstellen kann, die allerdings als gesellschaftlich notwendig erachtet werden. Aufgrund ihrer Instrumentalfunktion stehen öffentliche Unternehmen jedoch immer im Spannungsfeld politischer und betriebswirtschaftlicher Ziele und Interessen. Aus der Marktversagenstheorie wird geschlossen, dass der Staat in den Marktprozess eingreifen kann, wenn insbesondere ein Marktversagen durch negative externe Effekte vorliegt. Dann ist es aus Effizienzgründen geboten, sie durch einen staatlichen Eingriff, bspw. das Tätigwerden eines öffentlichen Unternehmens, zu internalisieren, d. h. in den Preismechanismus einzubeziehen. Positive externe Effekte sind deutlich seltener Gegenstand der wissenschaftlichen Betrachtung. Deren Auftreten bedeutet, dass wirtschaftliches Verhalten einen zusätzlichen positiven Nutzeneffekt auf Dritte bzw. die Gesellschaft impliziert.

In diesem Zusammenhang kam in den vergangenen Jahren verstärkt die Frage auf, welche Wohlfahrtseffekte zu erwarten sind, wenn bspw. kommunale Wohnungsunternehmen an privatwirtschaftliche Investoren veräußert oder im Eigentum der Kommune weiterbetrieben werden. Dabei ging es insbesondere darum, die wirtschaftliche Vergleichbarkeit zwischen diesen beiden Eigentumsformen herzustellen. Kommunalen Unternehmen wurden dabei vielfach pauschal Ineffizienzen vorgeworfen, da sie sich – anders als privatwirtschaftliche Unternehmen – vielfach nicht vorrangig an betriebswirtschaftlichen Kennzahlen orientieren. Öffentlichen Unternehmen liegt jedoch ein anderes (sachzieldominiertes) Effizienzmaß zugrunde als ihren privaten (formalzieldominierten) Pendants.

So bildet der Begriff der Sozialrendite (öffentlicher) Unternehmen ein Gegengewicht zu einer rein effizienzbasierten Betrachtung unternehmerischer Aktivitäten, die auf die Allokation von Inputfaktoren und die Optimierung des Outputs in der Kurzfristperspektive setzt und als „Shareholder-Ansatz“ bis heute in der Praxis weit verbreitet ist. Diese Grundideen fließen in das Konzept des Drei-Säulen-Modells der nachhaltigen Entwicklung (auch „Triple Bottom Line“)[1] ein. Der unternehmerische Erfolg setzt sich aus dieser Perspektive nicht nur aus den betriebswirtschaftlichen Kennzahlen (Gewinn, Renditekennziffern) zusammen, sondern betrachtet auch soziale und ökologische Aspekte. In diesen beiden Bereichen führen Aktivitäten in der Regel zur Verminderung des betriebswirtschaftlichen Ergebnisses, so dass sie zur Bestimmung des gesamten Unternehmenserfolges wieder zum Unternehmensgewinn addiert werden müssen. Aus ökonomischer Sicht handelt es sich dabei, wie beschrieben, um externe Effekte.

Auf dem Wohnungsmarkt ist das Entstehen (positiver) externer Effekte typisch. Kommunale Wohnungsunternehmen können einen Nutzen für die (städtische) Allgemeinheit stiften. Obwohl sie primär zur Erfüllung der zwischen ihnen und den Mietern abgeschlossenen Mietverträgen verpflichtet sind, die keine gesellschaftspolitischen Ziele beinhalten, haben sie dennoch gegenüber privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen erweiterte Unternehmensziele. Diese spiegeln die betriebswirtschaftlichen Erfolgskennzahlen nur einen Teil des gesamten unternehmerischen Erfolgs wider. Bei kommunalen Wohnungsunternehmen können die wirtschaftlichen Erträge (Unternehmensergebnis) direkt bei der Kommune wirksam werden (Gewinnabführung bzw. unterlassene Zuschüsse). Auch mittelbare Erträge, wie bspw. reduzierte öffentliche Ausgaben durch den Aufgabentransfer auf das Unternehmen spielen dabei eine Rolle. Zudem können externe Effekte, die aus dem Wirtschaften von kommunalen Wohnungsgesellschaften bei Dritten anfallen, „Renditen“ für die öffentliche Hand und die Bürger generieren. Solche Externalitäten liegen in erster Linie in einer verbesserten Standortqualität im Quartier oder der gesamten Stadt. Der preisgünstig bereitgestellte Wohnraum ermöglicht auch einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen, ihren Wohnraum langfristig nutzen zu können. Die soziale Segregation der Wohngebiete wird damit eingedämmt. Ferner werden durch die prinzipielle Identität der Ziele von Stadt und Wohnungsgesellschaft Leistungen für ihre Mieter angeboten, die privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen nicht bereitstellen (können). Aus demografischer Perspektive bieten kommunale Wohnungsgesellschaften sowohl jungen Familien als auch älteren Bürgern bezahlbaren Wohnraum sowie familien- und seniorennahe Dienstleistungen. Die bauliche und soziale Entwicklung des unmittelbaren und weiteren Wohnumfeldes kann durch kommunale Wohnungsgesellschaften ebenfalls positiv beeinflusst werden.


[1] Vgl. Schwalbach/Schwerk/Smuda (2006) sowie Lenk/Hesse/Rottmann (2010).